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Le démembrement de la propriété : avantages et inconvénients

Le démembrement de la propriété : avantages et inconvénients

Publié le : 07/03/2024 07 mars mars 03 2024
Rédactions de l’étude

La notion du démembrement de la propriété

L’article 544 du Code civil définit le droit de propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ».

Le propriétaire d’un bien possède alors trois attributs : l’usus (le droit d’user du bien), le fructus (le droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus (le droit de disposer du bien).

Le démembrement de la propriété va lui permettre de séparer ces pouvoirs en deux : l’usufruit regroupant l’usus et le fructus et la nue-propriété comprenant l’abusus.

La propriété peut ainsi être résumé de la façon suivante :
 
  Droit de propriété Usufruit Nue-propriété
Abusus X   X
Usus X X  
Fructus X X  
 

Comment procéder au démembrement de la propriété ?

Ce mécanisme se retrouve, dans la plupart des cas, avec une donation des parents à leurs enfants, tout en se réservant l’usufruit.
 
Pour rappel, les parents peuvent donner, par enfant, la somme de 100 000 € tous les 15 ans, sans avoir à s’acquitter du paiement de droits de donation.

Le démembrement de la propriété peut également se retrouver lors de l’achat d’un bien immobilier. Il peut être qualifié de :
 
  • Classique : une personne achète la nue-propriété du bien tandis que l’autre achète l’usufruit
  • Croisé : chacun possède la moitié de l’usufruit d’une partie et la moitié de la nue-propriété de l’autre partie. Cette situation se trouve souvent en présence d’une SCI dans le but de protéger le conjoint survivant. En cas de décès, le survivant demeure en possession de sa part de nue-propriété et recueille l’usufruit des parts du défunt.
Enfin, le démembrement peut résulter d’un décès et durer le temps du règlement de la succession.

Quels sont les avantages au démembrement de la propriété ? 

  • Successoraux : la protection du conjoint survivant ou du nouveau conjoint avec le démembrement croisé ;
  • Fiscaux : le barème des droits d’enregistrement n’est pas applicable. L’unique prise en compte de la valeur de l’usufruit permet une réduction de l’impôt sur la fortune immobilière. Le calcul des droits de mutation uniquement sur la valeur de la nue-propriété, selon un barème dégressif par rapport à l’âge du propriétaire au moment de l’acte en application de l’article 669 du Code général des impôts ;
 
Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de :    
21 ans révolus 90% 10%
31 ans révolus 80% 20%
41 ans révolus 70% 30%
51 ans révolus 60% 40%
61 ans révolus 50% 50%
71 ans révolus 40% 60%
81 ans révolus 30% 70%
91 ans révolus 20% 80%
Plus de 91 ans révolus 10% 90%
 
  • Pratique : l’usufruitier peut séjourner dans le bien durant le démembrement ainsi que le louer.  

Les inconvénients au démembrement de la propriété

Afin de procéder à la vente du bien, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire.

L’usufruitier doit s'acquitter de certains devoirs : jouir des biens en tant que bon père de famille, conserver la substance du bien, maintenir sa destination initiale et entretenir le bien en bon état.

Le nu-propriétaire est, quant à lui, tenu d’effectuer les grosses réparations (article 606 du Code civil), à savoir les murs ou les voûtes, sans y être forcé ainsi que de payer les charges de propriété (l’article 609 du Code civil).
 
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